文华认为

2020-07-16 00:26

不论三四线城市房地产市场未来走势如何,过去盲目造城的发展策略已经不可取。专家认为,三四线城市要想充分利用新型城镇化红利发展房地产,做好长远规划才是良策。

业内人士指出,当前,应加强城市产业发展与人口流动趋势研判,制定符合各地实际的房地产发展规划,以合理的土地供应节奏调节市场供求。此外,还应着眼于改善长期供求关系,将住房保障纳入城市发展规划,使城镇化进程中的房地产市场发展进入良性发展的正循环。

虽然楼市分化论从年初开始就已经盛行,但是对于三四线城市房地产市场未来的走势,是崩盘还是有戏?业界出现了分歧。

同时,文华认为,在三四线城市中,人口有一定基数,三中全会的城镇化精神也是引导农村人口向中小城市流动,而不少城市的房地产市场还处于孕育期,其中不乏市场机会。

持悲观论者认为,由于前些年三四线城市中兴起轰轰烈烈的造成运动,导致近期形成海量的住房供应量,而后续需求乏力,消化速度相对不足。如不能有效缓解这一问题,今年部分城市楼市可能面临崩盘的风险。

“如果进行具体的市场容量测算,虽然三四线城市单体市场容量不会太大,但是整体市场容量不容忽视。”新加坡国立大学金融学博士、研究员文华说“很多三四线城市虽然不能进行深耕,但其市场容量足以承载企业在一至两年内集中进行开发。”

李晟认为,对于三四线城市而言,新型城镇化将带来人口大幅增长,新增供应和需求都将产生较大变化,这一进程中,既要防止产业空心化带来的房地产供给过剩,也要防止投资过热催生楼市泡沫。

恒大地产集团董事局主席许家印在恒大2013年年度业绩发布会上强调,三线城市市场不行的观点是错误的,2013年恒大的销售业绩突破1000亿中有46%都是三四线城市贡献的,不能用个别三线城市市场来代表整个三线城市的走势。

事实上,三四线城市间分化也已经出现。在东部沿海产业发达的城市,人口吸附能力较强,房地产市场活跃度高,市场供略大于求但基本处于均衡状态;在部分资金密集型城市,过度投资过后房价遭遇“腰斩”却仍有价无市,房地产市场已遭受重创;而部分中西部城市,市场有效需求不足,建设规模却在急剧扩张,房地产市场面临巨大的库存压力。

而持相反态度者认为,新型城镇化所带来的市场红利远没有消失,三四线城市房地产市场依然大有可为。

年初业界对于楼市分化将会加剧的预测就已流行开来,而一季度全国房地产市场的表现似乎也印证了上述观点。但对于三四线城市而言,现在下楼市将要崩盘的结论还为时尚早,未来的房地产市场是岌岌可危还是大有可为值得商讨。

文华表示,要避免部分三四线城市的楼市危机,应严格限制大城市规模,将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市,提高三四线城市的产业聚集效应。同时为了解决部分城市需求不足问题,应引导农民入城,通过产业发展带来收入、就业,而非被动“保障”。

“楼市的分化其实在2013年就已开始显现。”中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为,三四线城市受到产业和人口的限制,住房需求有限,而前期的供应量远大于实际需求,房价必然增长乏力。而部分出现资金短缺和泡沫严重的地区不排除会有崩盘的可能。

中国指数研究院统计数据显示,2009年以来,我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长,营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列,待开发量在3000万-8000万平方米之间。以营口为例,仅从2011年到2012年11月末,住宅用地成交面积就接近1200万平方米,几乎是北京同期成交面积的2倍。